Wer wirklich von einer solchen Investition profitieren möchte, sollte gründlich rechnen und einiges beachten. Denn es geht hierbei nicht nur um die Auswahl des richtigen Objekts…
Es gibt unterschiedliche Arten von Immobilien, von denen nicht alle, aber viele sich als Kapitalanlage eignen, jeweils mit eigenen Vor- und Nachteilen. Einfamilien- und Doppelhäuser steigern oft den Wiederverkaufswert, während Mehrfamilienhäuser einen höheren Ertrag versprechen, jedoch auch ein höheres Risiko von Leerständen mit sich bringen. Eigentumswohnungen erfordern einen geringeren Kapitaleinsatz, bieten aber häufig eine niedrigere Rendite. Dabei ist der Käufer meist Teil einer Eigentümergemeinschaft, was Konfliktpotenzial bergen kann. Investitionen in Gewerbeimmobilien können hohe Erträge bringen, doch muss man auch mit neuen Marktrisiken rechnen, besonders in Zeiten von Home-Office und Online-Handel. Eine weitere Möglichkeit sind Immobilienfonds, bei denen der Investor Anteile an Immobilien erwirbt. Allerdings erfordert dies in der Regel einen hohen Kapitaleinsatz, hat aber den Vorteil, dass das Management in den Händen des Verwalters liegt.
Die Wahl der Anlageform hängt von der persönlichen Risikobereitschaft, dem geplanten Kapitaleinsatz und den erwarteten Erträgen ab. Es gibt jedoch eine Reihe von Faktoren, die erfolgversprechend sind. Eine Immobilie in einer zukunftsträchtigen Großstadt wie München, Leipzig, Frankfurt, Dresden oder Berlin zu kaufen, ist in der Regel eine gute Entscheidung. Besonders attraktiv wird die Immobilie, wenn sie eine gute Verkehrsanbindung und die Nähe zu Supermärkten, Arztpraxen, Schulen, Parks und Cafés aufweist. Dennoch sollte man bei Investitionen in Altbauten kostspielige Sanierungen und Modernisierungen einkalkulieren, auch im Sinne eines gehobenen Energie-Standards. Bei Mehrfamilienhäusern ist es außerdem ratsam, sich nach der Mieterstruktur zu erkundigen, um ein unproblematisches Miteinander zu gewährleisten.
Wer denkt, eine gute Kapitalanlage gefunden zu haben, sollte nicht sofort zuschlagen, sondern vor dem Kauf die Rentabilität der Immobilie prüfen. Hierbei kann der „Mietmultiplikator“ helfen, eine einfache Formel, die jedoch weder Kaufnebenkosten noch Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Für eine grobe Einschätzung ist sie dennoch geeignet. Um genauer zu kalkulieren, kann man eine umfangreichere Formel verwenden, um die prozentuale Nettorendite und den Gewinn nach Abzug aller Kosten, einschließlich Verkaufs- und Steuerkosten, zu ermitteln. Für eine noch präzisere Prüfung der Kaufpreisgerechtfertigung kann man auf das Ertragswertverfahren zurückgreifen, das von der finanzierenden Bank beim Kreditgespräch erläutert wird.
Fazit: Der historisch niedrige Zins macht Immobilien als Kapitalanlage so attraktiv wie nie zuvor. Dennoch bedarf es einer gründlichen Abwägung, um herauszufinden, was sich wirklich lohnt und welche Rendite zu erwarten ist. Daher empfiehlt es sich, das Portfolio sorgfältig zu durchstöbern und eine individuelle Berechnung für jede Person anzufertigen. Gerne stehen wir Ihnen dabei unterstützend zur Seite.
