Doch auch nach dem Abschluss eines Kaufvertrags und einer Finanzierung ist man noch nicht automatisch Eigentümer. Diesen Status erlangt man erst durch den Eintrag im Grundbuch. Hier erfahren Sie, wie dieser Prozess abläuft.
Das Grundbuch gilt als öffentliches Register, in dem sämtliche Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte in ganz Deutschland registriert sind. Allerdings ist es nur für bestimmte Instanzen einsehbar, darunter Notare, Gerichte und potenzielle Käufer, die eine Vollmacht des aktuellen Immobilieneigentümers vorweisen können. Das Grundbuch besteht aus einzelnen Grundbuchblättern mit jeweils drei „Abteilungen“, in denen juristisch verbindliche Informationen über vergangene und aktuelle Eigentumsverhältnisse, Wege-, Wohn- oder Vorkaufsrechte, Hypotheken und Grundpfandrechte aufgeführt sind. Das Grundbuchamt, als Teil des Amtsgerichts, verwaltet die Dokumente aller Grundstücke, die im Zuständigkeitsbereich des jeweiligen Amtsgerichts liegen.
Für einen rechtskräftigen Immobilienkaufvertrag ist die Begleitung eines Notars zwingend erforderlich, ebenso wie der anschließende Eintrag im Grundbuch. Um einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen, benötigt man entweder eine Finanzierungsbestätigung oder, falls der Kauf direkt aus eigenen Mitteln erfolgt, einen Kapitalnachweis – jeweils von der Bank. Danach kann es jedoch noch einige Wochen dauern, bis der Notar beim zuständigen Amt die Änderungen im Grundbuch erwirkt hat.
Warum dauert dieser Prozess so lange? Weil es mit einem einzigen Schritt nicht getan ist. Zuerst trägt der Notar eine „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch ein, eine Art Reservierung, die verhindert, dass die Immobilie in der Zwischenzeit erneut verkauft wird. Der Notar kümmert sich auch um die Löschung der Grundschulden des Vorbesitzers, trägt die des Käufers ein und informiert das Finanzamt über den Verkauf. Der Fiskus fordert dann die Grunderwerbsteuer vom Käufer. Nach deren Begleichung erhält der Notar die obligatorische Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Erst dann kann der Notar seinem Mandanten das „Go“ zur Zahlung des Kaufpreises geben. Hat der Verkäufer den Zahlungseingang bestätigt, veranlasst der Notar den Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Die Kosten für einen Grundbucheintrag sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Es gibt Grundbuchkosten, etwa für die Auflassungsvormerkung und die Eintragung von Eigentümer- und Grundschulden, sowie Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Betreuung, die Beglaubigung der Unterschriften und den Arbeitsaufwand. Insgesamt können die Gesamtkosten für einen Grundbucheintrag bis zu eineinhalb Prozent des Kaufpreises betragen. Wenn die Immobilie später abbezahlt ist, kann die Grundschuld gelöscht werden. Für diesen Vorgang fallen erneut Kosten für das Grundbuch und den Notar an, etwa 0,3 Prozent der Grundschuld.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein gewisser bürokratischer Aufwand nicht schaden kann. Immerhin sorgt dieser dafür, dass klare Eigentumsverhältnisse herrschen. Und der anstrengende Prozess des Grundbucheintrags wird ohnehin vom Notar übernommen…
