Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollten Sie sich über Vergleichswerte und Bodenrichtwerte informieren – aber bedenken, dass diese allein nicht alles über das Grundstück aussagen.
Die Gretchenfrage nach dem Grundstückswert: Der Wert eines Grundstücks hängt vor allem davon ab, ob es bebaut oder unbebaut ist. In der Regel werden beide Aspekte gemeinsam betrachtet: der Bodenwert und der Wert der Gebäude. Die Immobilienwertermittlungsverordnung, auch als „ImmoWertV“ bekannt, bietet hierfür einen Rahmen. Sie ermöglicht verschiedene Wertermittlungsverfahren wie das Sachwert- und Ertragswertverfahren sowie das Vergleichswertverfahren. Letzteres vergleicht das Grundstück mit ähnlichen Liegenschaften in derselben Umgebung, um einen marktkonformen Wert zu ermitteln. Dabei spielt die Lage eine entscheidende Rolle. Allerdings sind nicht immer ausreichend vergleichbare Objekte in der Nähe vorhanden.
Bodenrichtwert und BORIS-Sichtfeld: Wenn direkte Vergleichsobjekte fehlen, kann der Bodenrichtwert Aufschluss geben. Er wird von regionalen Gutachterausschüssen festgelegt und gibt den durchschnittlichen Quadratmeterpreis für ein Grundstück in einer bestimmten Lage an. Oft wird er als Preisspanne angegeben. Der Bodenrichtwert basiert auf Verkaufspreisen unbebauter Grundstücke in den letzten beiden Jahren sowie geplanten oder bereits vorhandenen Bebauungen mit ihrer Nutzungsart. Marktberichte mit Tabellen und Karten zum Bodenrichtwert werden alle zwei bis vier Jahre veröffentlicht und sind auch online im „BORIS“-Portal verfügbar.
Verkehrswert – eine Alternative: Sollten Zweifel bestehen, ob der Bodenrichtwert die richtige Antwort liefert, kann man eine zweite Option in Betracht ziehen. Der Vergleichswert ist oft nicht ausreichend aussagekräftig, wenn überhaupt vorhanden. Ein Makler hingegen kann den tatsächlichen Verkehrswert eines Grundstücks ermitteln. Dabei werden neben der Lage auch alle anderen Eigenschaften berücksichtigt, die den Marktwert bestimmen, wie Größe, Erschließungsgrad, Bodenbeschaffenheit, Bebaubarkeit, Ausrichtung und Zuschnitt. Ein weiterer Vorteil: Wenn das Grundstück beispielsweise in der Nähe einer Schule liegt, kann der Makler gezielt Familien ansprechen und die richtige Zielgruppe erreichen.
Fazit: Vergleichswert und Bodenrichtwert sind sicherlich wichtig, aber sie allein genommen sind nicht ausreichend. Ein Makler bringt das Beste bei der Bewertung eines Grundstücks zum Vorschein, da er die einzigartigen Vorzüge jedes Grundstücks kennt.
