Um den realistischen Preis zu ermitteln, gibt es verschiedene neutrale Bewertungsmethoden, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgelegt sind.
Die ImmoWertV: Diese Verordnung bildet seit Mitte 2010 bundesweit die rechtliche Grundlage für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien. Sie berücksichtigt die veränderten Marktbedingungen, die sich beispielsweise durch die neuen Bundesländer oder Programme zur Aufwertung von Stadtteilen ergeben haben. Die bisherigen Regeln wurden erweitert, unter anderem um die Berücksichtigung des Energie-Levels und der zukünftigen Entwicklung eines Gebiets.
Warum und wie? Die ImmoWertV hilft dabei, Grundstücke und Gebäude möglichst objektiv zu bewerten. Sie ermöglicht die Ermittlung des Bodenrichtwerts und anderer Daten, aus denen schließlich der Verkehrswert hervorgeht. Hierzu zählen die allgemeine Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt, die örtlichen Immobilienpreisverhältnisse und der Zustand des einzelnen Objekts. Der aktuelle Bodenrichtwert wird von einem regionalen Gutachterausschuss festgelegt und gibt den durchschnittlichen Quadratmeterwert eines Grundstücks in einer bestimmten Lage an.
Verfahren und Verkehrswert: Die Verordnung bietet in Deutschland drei normierte Methoden zur Ermittlung des Marktwerts von Grundstücken und Immobilien. Das Vergleichswertverfahren wird bei bebauten und unbebauten Grundstücken angewendet und gilt als Goldstandard, wenn der Eigentümer die zu verkaufende Immobilie selbst bewohnt. Dabei werden die Preise vergleichbarer Häuser oder Wohnungen in ähnlicher Lage ermittelt und Faktoren wie Größe, Energie-Level und Bauzustand berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren wird hingegen vor allem bei Kapitalanlagen genutzt und berücksichtigt die Restnutzungsdauer sowie die erwarteten Erträge und Zinsen. Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn die Mieteinnahmen nicht im Vordergrund stehen oder es bei selbstgenutzten Immobilien nicht ausreichend Vergleichsmöglichkeiten gibt. Hier wird der Wert des Grundstücks und aller darauf stehenden Gebäude anhand der Herstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten sowie des Zustands des Objekts ermittelt.
Fazit: Obwohl nichts einen erfahrenen Makler ersetzen kann, bieten die Verfahren aus der ImmoWertV eine objektive Grundlage, auf der ein Immobilienexperte den individuellen Marktwert berechnen kann.
